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不動産売買では相談者力斬有権者（地上権や地役権の不動産取引、担保の設定の場合には地上権者又は地役権者）であることは必ず確認しましょう
具体的には登記上の名義人が真の権利者かを調査する。不動産売買では通常登記名義を変更するため、登記名義人と真の所有者は一致することが多いが取引後すぐに変更されていない場合など一致しないこともある。
本人確認に絶対確実な方法はなく、できるだけ多数の資料を収集して総合的に判断すべきである。登記の記載内容が疑わしい場合（短期間に何度も取引が繰り返された、権利の移転原因に不明な点が多い等）には更に慎重に調査する必要がある。増改築の経緯建物の増改築等の有無を聞き取り、登記や建物図面の内容と実態の異同を確認する。
現地調査で重点的に観察すべき点がわかる。物件の暇祇見落としがちな暇庇は、聞き取り調査の段階で把握しておくと現地調査での確認漏れを防げる。

雨漏り・白蟻・水漏れ等についてその程度や修繕の履歴について聞き取る。確認又は徴収すべき書類主なものを例示すれば以下の通りである。
登記済証一所有権等の取得時の登記済証で、「権利証」とよばれている。相談者が有している登記済証の受付年月日及び受付番号と登記簿上の所有権取得登記の年月日及び受付番号が一致するか確認する。
可能であればコピーをとらせてもらう。紛失などにより現物が確認できない場合は真の権利者かの本人確認を十分に行うこと。
なお権利証の再発行はできないため、紛失している場合は登記所に「保証書」を作成してもらう必要がある。この場合時間がかかるため（最低でも3週間)、売買契約等の際には通常より早目に司法書士等に相談しておく。
登記簿謄本（土地・建物）・公図・地積測量図・建物図面相談者から入手する場合は直近のものを求める。いずれも登記所で入手可能である。
建物の設計図書・分譲時のパンフレット・設計図・仕様書一建物の問題点の確認や価格の把握、セールス用図面の作成などに有効な資料である。各契約書一売買契約書、賃貸借契約書等は権利関係・特約条項を知る手がかりになるのでコピーをとる。
区分所有建物の場合には管理規約も確認しておくとよい。購入時の重要事項説明書一宅地建物取引業者が関与した取引で物件を購入した場合には業者から重要事項説明書が交付されている。
契約内容や物件の内容を知る手がかりになる。固定資産税の納税通知書、評価証明書一評価証明書は相談者が持っていない場合、市町村役場・都税事務所等で入手可能であるが、所有者の委任状が必要である。

その他一必要に応じて次のような書類を調査する。仮換地証明書・仮換地指定図・道路位置指定通知書・農地転用の関係書類など。
回現地調査のポイント現地調査とは対象不動産を現地で実際に確認する調査のこと。相談者からの聞き取り調査・登記簿等によって確定した事項と一致するかを確認し、あわせて周辺の環境を調べる。
また役所調査の基にもなるので、不動産に関連する各法令を念頭に置きながら前後左右・上下の六面をくまなく観察する。なお役所調査の後に再度現地で確認が必要となる場合もある。
必要法令と供給処理施設に関する調査（32頁)、聞き取り調査のポイント（40頁)、役所調査のポイント（44頁）現地調査において調査すべき事項物件の確認聞き取り調査・登記・公図・建物図面・地積測量図等で確定した対象物件と現地の不動産が一致するかを確認する。土地・建物登記の内容と、実際の土地や建物の様子、聞き取り調査で把握した土地・建物の内容が一致しない場合もあるので丁寧に行うこと。
対象物件の物的な確定は登記簿の地番と公図・住宅地図になど基づいて行うが公図は正確でない場合もあり、実測図・建物配置図等、できるだけ多くの資料を用いる。境界の確認境界杭や境界上のブロック塀、柵や生垣の位置などにて確認する。
隣地との境界は紛争が生じやすいので注意しなくてはならない。不明の場合は対象地や隣接地の所有者などよりヒアリングにて確認。
建物の一部や木竹の枝、クーラーの室外機や雨樋等の越境物も紛争の原因となるため慎重に検分する必要がある。占有者の確認対象不動産の所有者以外の占有者の有無を確認する。

聞き取りや契約書にて確認した占有状況と相違する場合は権原や事情を確認。道路について対象不動産が接する道路の実際の幅員を調べる。
特に4ｍ以上か未満かに注意すること。また対象土地が道路に2ｍ以上接しているかどうかを必ず見ておくこと。
道路の杭の位置やデザイン・矢印の向きを記録しておくとよい。また、マンホールの種類と位置も確認。
道路沿いに立ち並ぶ建物のうち、一部の建物の敷地と道路との境が後退していることなどからセットバックが推察できる場合もある。河川・水路について河川は河川法の規制を意識して調査する。
土手やその付近にある道路（河川管理通路の場合がある）や堤防の形状に注意すること。また、公図上に水路がある場合にはその位置や現況を確認する。
道路と同様に舗装されている場合もあり、見落しがちなので要注意。航路について空港・基地周辺の物件は上空を注意深く観察し、飛行機の飛んでいる方向や周辺建物の高さを調べておく。

高圧線・電柱について対象不動産の上空に高圧線があるかどうか注意する。電力会社への照会のために、鉄塔の番号を記録しておくとよい。
また敷地内に電柱があるか否かも確認する。電波について付近の建物の屋上に電波搭がある場合には電波法に関する規制に注意し、電波搭の位置を確認しておく。
その他崖地・海岸・港湾・砂地・法面・地下鉄・高架橋などは不動産利用にあたり規制があるので注意する。付近の環境に関する調査環境は対象物件の経済価値を左右するので物件だけでなく地域についても調査をすることが必要である。
交通の利便性（駅からの距離・バスの本数）利便施設等の有無（商店・病院･学校等）嫌悪施設（ゴミ処理施設等）の有無など役所調査のポイント不動産は、法令上その使用収益に関してさまざまな制限や規制を受けている。そのため、現地調査だけでは分からない法令等による制限を、役所等への照会、図書の閲覧等により、明らかにする必要がある。
この場合、各項目により役所の担当窓口が異なるので、対象不動産及びその近隣の状況について法令上制限を受けそうな事項を事前に整理、把握し、役所において効率よくかつ調査事項の見落としのないようにしなければならない。

都市計画法に関する調査・調査機関は市区町村の役所の都市計画課、用途整備課等事前準備として、対象不動産の用途地域、建ぺい率、容積率、日影規制、都市計画施設（都市計画道路等)、高度地区、防火地域・準防火地域、地域・地区指定の有無等を「都市計画図」で調べておき、都市計画課等の窓口で確認をとる。
なお、地域・地区指定のある場合は、建ぺい率、容積率等が別に定められることがあるので、内容について調査する。また、都市計画図には載っていない規制、特に、容積率の割増を受けられる場合等、緩和規定が定められている場合があるので、担当者にその他の規制の有無についても確認をとりましょう。

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